一、 東京都市更新為何全面加速？再開發浪潮總覽解析
您知道東京正面臨前所未有的都市更新機遇嗎？根據國土交通省，2025年3月4日最新法律修正案，日本公寓總數已超過700萬戶，但建築物與持有人「雙重老化」問題日趨嚴重。而這次新修正的法案大幅降低都更門檻，包含了：- 決議門檻大幅降低：以前部分重大決策需接近全體同意，現在法律放寬多數決原則，降低部分都市更新的決議門檻，但仍視具體項目有不同規定。例如建物拆除重建、整棟翻新、土地出售等等，都可經由投票決議。
- 高度限制可突破：老舊耐震不足的建築，經特定機關允許，重建可超越原有高度限制。
- 政府積極介入：地方政府提供重建協助，解決談判僵局。
- 土地整合更容易：鄰近土地可整合開發，解決都心土地過度細分的問題。
《參考資料》
國土交通省
二、東京置產黃金地段：六大區域重點解析
1.千代田區：政經核心的頂級進化
千代田區擁有皇居、國會、大企業總部等重要機構，是日本政治經濟的心臟地帶。目前最受矚目的是TOKYO TORCH，這個超大型開發案將打造日本最高建築，預計2028年完工。大手町、丸之內地區持續進行辦公大樓更新，吸引國際企業進駐。
☆適合對象：追求穩定收益投資者的首選。
2. 中央區：傳統商業區的華麗轉身
中央區包含銀座、日本橋、築地等知名商業區，正進行大規模更新改造。其中築地市場的舊址將建設大型複合設施，日本橋地區則有多個超高層建築陸續興建，包括預計進駐頂級飯店的開發案。
☆適合對象：看好東京長期發展、偏好結合傳統商業價值與現代開發潛力的投資者。
3. 港區：國際化生活的最佳舞台
港區緊鄰東京灣，聚集諸多外國大使館，是東京最國際化的區域，聚集眾多外資企業和富裕人士。2023年開業的麻布台 Hills 成為新地標，虎之門Hills系列持續擴建。
品川地區因預計2037年啟用的磁浮列車規劃而受矚目，該交通樞紐的長遠發展潛力備受期待，屬於中長期投資焦點；田町地區則持續作為交通便利的商辦與住宅混合區域發展。
☆適合對象：重視國際化環境和完善生活機能的外國投資者。
4. 澀谷區：年輕創新的活力中心
澀谷車站周邊正進行「百年一遇」的大改造，許多超高層建築已完工啟用，最終階段預計2030年完成。這裡是科技新創企業的聚集地，年輕人和國際人士眾多，租屋需求旺盛。
☆適合對象：追求較高租金收益、看好新創產業發展的投資者。
5. 新宿區：交通樞紐的全面升級
新宿是東京最大的交通樞紐，每日人流量龐大。目前西新宿地區有多個開發案進行中，車站周邊設施持續更新改善。由於交通便利性極佳，商辦和住宅需求都很成熟穩定，既不像千代田區那麼高價，也不像澀谷區那麼具投機性，是平衡型投資的理想選擇。
☆適合對象：資金中等規模、或希望平衡風險與收益的保守型投資者。
6. 文京區：教育文化圈的安全港
文京區擁有東京大學等知名學府，文教氣息濃厚，治安良好。後樂地區有新的再開發計畫，將提供更多住宅選擇。相較其他區域價格較為親民，保值性佳。☆適合對象：重視居住品質和子女教育的投資者，也是風險較低的投資選擇。
左右滑動看表格| 六大區域投資者適合度總整理 | |||
| 區域 | 適合投資者類型 | 投資特色 | 風險等級 |
| 千代田區 | 追求穩健收益的資深投資者，重視長期保值的保守型投資者 | 政經中心地位穩固，租金收益相對穩定 | 低風險 |
| 中央區 | 看好東京長期發展的投資者，偏好傳統商業價值的理性投資者 | 結合傳統與現代開發潛力，商業環境成熟完善 | 中低風險 |
| 港區 | 外國投資者，重視國際化環境的高端投資者 | 國際認知度最高，完善生活機能 | 中風險 |
| 澀谷區 | 追求高租金收益的積極投資者，看好創新產業的年輕投資者 | 科技新創聚集地，年輕租客需求旺盛 | 中高風險 |
| 新宿區 | 資金中等規模的一般投資者，希望平衡風險與收益的理性投資者 | 交通樞紐地位穩固，市場需求穩定 | 中低風險 |
| 文京區 | 重視子女教育的家庭投資者，風險承受度較低的保守投資者 | 教育文化環境優質，價格相對親民 | 低風險 |
《參考資料》
東京都都市整備局
三、把握東京置產良機：再開發浪潮下的最佳卡位策略
看完千代田、中央、港區、澀谷、新宿、文京六大區分析，最後該如何規劃東京置產策略呢？面對史無前例的再開發浪潮，東京置產成功的關鍵在於「時機」與「地區」的精準掌握：- 短期投資策略：重點鎖定千代田區 TOKYO TORCH 周邊、中央區築地再開發預定地周邊、西新宿地區開發受惠範圍。
- 中長期投資策略：磁浮列車開通的品川效應、港區國際商務區域持續擴張。
- 投資組合：若資金充裕，可由下列三種組合挑選搭配。
- 穩健保值：選擇千代田、中央區。
- 成長潛力：關注港區、澀谷。
- 性價比：優選新宿、文京。
2025 年東京再開發浪潮為投資者提供了難得機會，深入了解六大區域發展特色後還需要進一步制定投資策略，才有機會獲得豐厚回報，把握再開發浪潮的商機！
Keyvest Japan 丰睿日本，一直為海外投資者提供專業的房地產物業管理服務，除了挑選東京的優質房屋，服務還包含「稅務諮詢」到「大樓管委會溝通對應」、「租金代收」、「房客招租」「退租修繕維護」等，全方位的物業管理服務。讓您無須擔心置產後的管理問題，成為您投資的最佳後盾，讓您安心託付！
1.國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
2.各項貸款條件、原則、提供資料僅供參考，尤其因貸款人財力、狀況、跟銀行往來的紀錄等均有不同，請以銀行審核最終結果為準。
3.各種貸款費用細項如估價費、事務手續費、融資印花稅、設定抵押相關規費、火災保險等細節，因會依銀行條件不同而變動，進一步可與Keyvest 專業顧問確認。
4.以上資料取得自可靠來源，但僅供介紹使用，並不具保證或代表效力。資料之呈現若有錯誤、遺漏、修改價格、租金或其他條件、預售、租賃或融資、或撤回，得不做另行通知。
5.資料中所包含之預測、意見、假設或估計僅為舉例，並不代表該物業目前或未來之情況，您可與您的稅務和法律顧問自行調查該物業及交易。