日本房地產是資產配置與投資的熱門標的，但日本的銀行生態自成一體，加上外國人日本買房融資越來越不容易，很多投資人想融資也不得其門而入。擔任Keyvest Japan日本融資顧問的Arthur，擁有20多年銀行海外融資經驗，專文撰寫介紹日本的銀行生態與體系，分享適合不同類型投資人的銀行與投資架構，協助您取得更進一步的理想融資條件！
曾友弦 Arthur Tseng
- 在銀行企金放款業務期間，負責開發管理200以上的放款企業戶及個人戶，每年為銀行創造JPY500mln的收入。
- 熟悉國際聯貸市場，負責主辦國際聯貸案約20+件，以台灣、日本、中國、印尼、印度公司為主。
- 熟悉日本不動產市場，在日本當地經營累積不動產市場相關的人脈及關係, 包括鑑價師、司法書士、律師及會計師。
- 熟悉日本金融市場，與日本三大銀行、地方銀行、外資銀行及當地台資銀行均建立良好的關係。
- 與投資人建立良好關係, 包括來自台灣、香港、中國、新加坡等華人企業主或私募基金公司。
銀行融資專家所見日本不動產市場
6年前因緣際會來到東京的銀行工作， 幾年來見證海外各地資金持續湧入日本的不動產市場。當多數人對日本不動產還在泡沫化的印象中，海外早已有一群敏銳的投資人，發現日本的租金報酬率高又穩定，且不動產價格又遠遠低於世界的大都會區，實在是物超所值。
加上當時日本正要從衰退的30年復甦，急需要外來的資金，日元的貶值及日本政府對外國人來日投資不動產的管制寛鬆，加上當地物件仲介、買賣登記及管理都已經相當的透明有制度，國際資金不斷湧入，也造就日本東京房市價格自2013年起至2020年迎來一波不小的漲幅。外資持有房地產比率在2012年約只有10%，現今已持有超過20%，主要來自中國、香港、台灣及新加坡的華人買家，很多投資客也都陸續獲利出場亦或是繼續換屋加碼再投入。
在銀行工作，自然也會遇到各式各樣的投資人來和銀行打交道。本文概略介紹日本的銀行體系及生態，以及如何挑選合適的銀行商談，取得理想的融資條件。
日本融資第一步 選擇適合的投資架構
銀行是很在地化的服務。日本的銀行家數眾多，如果計入郵局的話，日本是全球銀行密集最高的國家。日本銀行主要可區分為全國型的都市銀行（包括前三大銀行 東京三菱、三井住友、瑞穗 及りそな銀行，及兩家營運欠佳經收購後易名的新生銀行和青空銀行），另外還有各地方區域銀行，城市銀行，信託銀行，外資銀行分行和新型銀行。
融資其實就像找對象，如何找到互相看對眼，互相匹配，也是一門學問。日本的各家銀行有著清楚的客群分類和業務範圍，不像台灣各家銀行似乎都很類似，什麼業務都搶著做。因此在日本融資的第一步，就是要選對銀行。加上日本為東亞的一大金融中心，雖無外匯管制，但其銀行文化還是相對比較傳統及保守，多半的銀行也缺乏對外國投資人徵信了解的能力，而不會承作外國人的融資。
在日本依不同形態背景的投資人，建議搭配的銀行可參考下表：
左右滑動看表格| 投資架構 | |||
| 項目 | 外國人投資類型 | 適合銀行 | 備註 |
| １ | 大型投資案成立日本投資公司（TK／GK／TMK 架構） | 前三大銀行。東京三菱、三井住友、瑞穗、三井住友信託銀行、新生銀行、東京之星及外資銀行 | 1. 若是位置佳，實力良好的基金公司，通常可從前三大銀行取得大筆又便宜的資金。 2. 若是較複雜的投資案或位置非中心地段，則歐美外資銀行（如DB，BOA，Credit Agricole）及日本較積極的銀行，如新生銀行、東京之星，但融資成本較高。 |
| ２ | 一般外國投資人成立日本投資公司（TK／GK／TMK架構）或株式會社 | 三井住友信託銀行、 新生銀行、東京之星 、歐力士銀竹及外資銀行 | 1.三井住友信託銀行通常以自己仲介的客戶才會融資 2.若是株式會社日本銀行通常要看三年財務數字 3.台資銀行則可依其台灣事業體或負責人保證進行融資 |
| ３ | 一般外國投資人成立外國投資公司 | 新生銀行、東京之星 、歐力士銀行及外資銀行 | 除了台資銀行容易對台灣的公司徵信以取得融資，其他國家似乎都不太容易承作 |
| ４ | 一般外國投資人 | 東京之星 、歐力士銀行及外資銀行 | 除了少數銀行（如東京之星）有承辦未取得日本身份的外國人融資，僅有台資銀行有承作台灣人的購屋融資 |
- 日本對外國人持有不動產的投資方式没有限制，所以投資人可自身的財務安排、稅務及其他成本的考量，來決定以1~4 中何型態投資。
- TK/GK/TMK 架構即匿名投資組合，可以不揭露股東資訊，並享有租稅優惠，銀行亦可以給予non-recourse loan （無追索權貸款），非常有利大型投資案融資。
- 目前在日本共有8家台資銀行開設分行，其中台灣銀行、中國信託、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、玉山銀行及台灣中小企銀均有承作購屋融資，不過多家銀行還是多以服務原台灣熟悉的客戶為主。
外國人貸款不容易？融資顧問助你一臂之力
去日本購置不動產，無論是投資或是自住，若事先有融資的安排，可利用目前低利的條件及財務槓桿的安排。不僅可以選擇更多更好的物件，更可增加投資投報率 。
然而不能忽略的是，近來隨著國際資金流動管理趨嚴格，尤其對客戶KYC（盡職調查）責任加重，日本銀行現在對於國際資金來源的掌握要求必須非常清楚。再加上疫情影響，各銀行風險控管均向上提升，雖然日本房價並無過大的波動，但新案的融資申請的難度已增加不少。
尤其很多之前對外國投資人友善的日本銀行，現在幾乎都對不易了解其國際背景或多層股東架構的客戶申請融資案拒於門外。
因此若考慮前往日本投資置產，建議在購屋前先了解日本融資的眉角，成立合適的投資架構。詢問融資專業顧問，規劃最合適自己的融資組合，是成功投資日本不動產的一大關鍵。
撰寫：Keyvest Japan日本融資顧問 曾友弦
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