日本買房,價格交涉從「買付書」出發
  • 前言

  • 台灣買房,靠「斡旋金」展現誠意

  1. 斡旋金

  2. 要約書

  • 日本買房,價格交涉從「買付書」出發

  1. 買付書的交易程序

  2. 日本買房的議價空間

  • 掌握出價程序差異,在日置產投資更有把握

前言

在台灣購買房產時,看到心儀的物件,可能就會開始思考要支付多少「斡旋金」,以向屋主表示對購房的誠意。然而,當您想在日本買房時,看中喜歡的物件,會發現不需要支付斡旋金來議價,您可能會想,在這樣的情況下要如何順利進行交易?
別緊張!其實日本在購屋交易上有一定的流程和規範,通過了解台灣和日本在不動產交易中差異,避免將台灣的思維模式套用在日本的房市場上,也能更加清楚當地的出價條件和相關法規,提高成功在日本買到「夢想家」的機會!

日本買房,價格交涉從「買付書」出發

台灣買房,靠「斡旋金」展現誠意

在台灣的房地產市場,買方在交易中常採用「斡旋金」或「要約書」兩種方式來表達購買誠意和進行議價。

  1. 斡旋金

    當買方的購買預算與賣方的底價有所差距時,仲介通常會建議買方支付 「斡旋金」來進行價格交涉,這是在台灣房產交易中常見的一種議價手法。而斡旋金的特點在於,如果議價成功但買方卻反悔,賣方有權收下斡旋金作為違約金,因此斡旋金也為賣方提供了一定程度的保障和信心。

  2. 要約書

    如果買方希望更迅速地推進交易,或者不想參與漫長的斡旋議價過程,可以選擇直接提出「要約書」,這是一份具體的「出價文件」,並不涉及實際款項支付。其內容包括了詳細交易條款,含有價格、付款方式、交房日期等,並具有法律約束力,一旦簽署要約書如果任一方反悔,違約方通常需要根據合同條款賠償對方,通常為買賣總價款的 3%!

日本買房,價格交涉從「買付書」出發

日本的買房出價流程,以提出「買付證明書 (買付証明書)」為基礎,這一文件通常在簽約初期提出,目的在表達買方對物件的興趣,將希望購買的價格寫在買付書上,向賣方展現購買誠意,這也是進一步價格談判的起點,也就是在日本房地產交易中,沒有類似台灣的斡旋金這樣 「實際支付款項」的議價文化。

l   買付書的交易流程

「買付書」主要內容包括出價金額、首付方式以及預計的過戶日期等內容。需要留意的是,當出價與賣方的售價存在顯著差距時,賣方可能會直接拒絕這筆交易;另一種情況是,如果有多名買家同時提出買付書,其出價都在合理範圍內,賣方則會以「先到先得」的原則進行交涉,來决定是否接受出價。儘管買付書不具法律效力,但仍被視為雙方達成的「協議」,其有效期一般為 1 至 4 個星期不等,根據具體情況而異。

l   日本買房的議價空間

此外,由於日本房地產買賣價格是以實際居住坪數計算( 延伸閱讀:「日本的實坪制」大解密!壁心計算&內法計算),不包括公共設施等,且賣方在出售的時候,透過日本當地仲介依照周邊成交行情設定出售價格,且因民情習慣不若像華人有殺價習慣,多半開價就周邊行情,議價空間相對有限。一般情况下,中古屋的議價範圍最多介於價格的 3%前後,又或者賣方只願意去零頭尾數給買家,值得一提的是,日本屋主就仲介所建議的「實價登錄」行情開價即為合理的成交價,這樣的情況也不算少數。而新成屋或預售屋的議價空間則幾乎為零,這意味著,在買房出價階段需要更加謹慎,如果您對於如何進行有效議價感到困惑,不妨尋求KEYVEST JAPAN專業日本房產顧問,以獲取在日買房有價值的購屋建議。

 

日本買房,價格交涉從「買付書」出發

掌握出價程序差異,在日置產投資更有把握

總結來說,日本的買房除了注意日本房價,更要注意出價交易「以文件來進行」流程,而買付書的內容也可能因物件、地區和其他因素而異,不像台灣一樣存在「斡旋金」的概念,因此在總價部份千萬不要以台灣的買賣方式去思考,避免因不了解而產生潛在問題。另外,如果仲介要求提前支付一筆款項以表示誠意時,也請務必謹慎行事,避免輕易支付款項!

日本的買房交易流程十分繁瑣,包括了物件種類、地區和其他不同因素的考量之外,還有許多出價細節需要留意,例如在買付書中的內容、價格談判的技巧,以及買賣條款的細微差異等。


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