一、日本置產：新成屋保固vs.中古屋潛在維修費
在日本置產時，新成屋與中古屋的最大差異，通常就是「保固年限」與「未來維修支出」。兩者並無絕對的好壞，而是取決於您的預算安排與對房屋品質的重視程度，整體來說，新成屋保固機制較完善，而中古屋價格可能比較便宜。
1. 日本新成屋的保固制度與保障內容
若您傾向購買新成屋自住，或希望透過日本置產投資獲得穩定資產，新屋的保固機制是一大優勢。在日本，《住宅品質確保促進法》第94條（簡稱《品確法》）規範建商需提供明確保固，減輕屋主初期的維修負擔。主要保障內容包括：- 結構體保固：至少10年
- 屋頂與防水工程：10年
- 地基與防蟲處理：5～10年
購買新成屋時，務必確認開發商是否提供完整的保固證明（保証書），其中將清楚列出各項設備與結構部位的保固範圍與年限，才能保障購屋權益。我們可協助您確認建商提供的保固證明內容，並針對新成屋進行售前風險審查與條件檢視！
2. 日本中古屋的修繕風險與成本評估
若您的日本置產目的是以較低門檻入手資產，中古屋可能是選項之一，但需注意，中古屋雖然價格較低，後續的維修支出卻可能成為隱形成本。以屋齡10～20年的物件為例，雖然建築結構大多仍具穩定性，但室內裝修與設備多數已老化。常見需留意的維修項目包括：- 衛浴設備與廚具老化，功能不彰或需汰換
- 建物防水層老化，導致漏水或壁癌
- 電線、水管與排水系統等機電管線老舊
《參考資料》
1. 住宅瑕疵担保履行法
2. 住宅品質確保促進法
二、日本置產：新成屋與中古屋的政府補助與優惠政策
在日本置產時，除了考量房屋的保固與維修成本外，「政府提供的補助與稅務優惠」同樣不容忽視，若能妥善運用相關政策，將能為您的整體購屋支出省下一筆可觀費用。值得注意的是，這些補助與優惠條件會依房屋類型有所不同，以下整理新成屋與中古屋的關鍵差異，協助您快速比較並做出適合的日本置產選擇。
- 日本新成屋的貸款優惠與稅務減免
此外，根據日本國土交通省的說法，為鼓勵購屋，實施「住宅貸款減稅（住宅ローン控除）」制度，自2022年起，購屋者可在所得稅中扣除相當於未償還貸款餘額0.7 %的金額，減稅年限更延長至13年，對新成屋購屋者而言，是極具吸引力的稅務減免政策。
- 日本中古屋的補助和減免政策
- 住宅貸款減稅：如果若貸款購買中古屋作為自用住宅，可以享有房貸款稅減免，但有日本境內年收入的限制，必須注意。
- 中古屋翻修補助：根據東京都頒布的「マンション補強設計・耐震改修・建替え等助成制度」，東京各區如果翻修中古屋，能有一定的補助金額，例如改善建築耐震，可以獲得200萬日圓補助，如果是重新施工、加固建築物耐震度，則可獲的3000萬日圓補助。
- 不動產取得稅減免：不動產取得稅類似國內的契稅，根據東京都稅務局的資料，中古屋可以有一定的不動產取得稅減免，例如平成９年（西元1997）後蓋的房子，可以減免最多1200萬日圓的不動產取得稅減。
- 登記許可稅：依照國稅廳的說法，只要在2027年購買房子，依照標準不同，可以減免千分之一至千分之三的登記許可稅。
※政策可能因地區及物件條件而有所不同，建議提前查詢當地規定，以免錯失權益；且補助內容與申請條件可能涉及細節差異，我們也提供地方補助查詢與申請流程指導服務，協助您不錯過任何優惠。
《參考資料》
1. 住宅金融支援機構
2. 日本國土交通省
3. マンション補強設計・耐震改修・建替え等助成制度
4. 東京都稅務局
5. 日本國稅廳
三、日本置產怎麼選？從目的出發才不會買錯！
看完上述分析，您是否開始思考，在日本置產時，究竟該選擇新成屋還是中古屋呢？新成屋雖然總價較高，但能享有政府提供的房貸優惠與稅務減免，加上建物狀況新穎，長期維護成本也相對較低；相對而言，中古屋雖然價格親民，但須注意貸款條件可能較為嚴格，且未來潛在的修繕費用也需納入整體預算考量，不過，部分地方政府針對中古屋也有補助政策，是降低整修壓力的另一助力。
若您仍難以抉擇，不妨從「置產目的」出發，選擇最符合自身需求的方案，例如「長期自住型日本置產」，那麼選擇新成屋更安心，因為屋況新穩定、保固齊全，適合長期生活規劃；若您是「預算有限的首購族」，則中古屋更具性價比，因為總價相對較低，可善用補助進行翻修。只要將置產目的釐清，往往能更快幫助您找到適合的物件，讓選擇變得更簡單直接，現在就開始規劃您的日本置產藍圖吧！
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1.國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
2.各項貸款條件、原則、提供資料僅供參考，尤其因貸款人財力、狀況、跟銀行往來的紀錄等均有不同，請以銀行審核最終結果為準。
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