日本買房貸款怎麼挑物件? 了解銀行評估不動產物件方式
當投資人在評估日本不動產物件時,除了買房地點、物件租金回報率、銀行利率之外,為了要順利取得銀行融資,了解銀行對物件的審查要點也是很重要的,怎麼樣的物件是銀行認為不適合申請貸款的不良物件呢 ?

講者介紹 

擔任Keyvest Japan日本融資顧問的Arthur,擁有20多年銀行海外融資經驗,專文撰寫介紹日本的銀行生態與體系,分享適合不同類型投資人的銀行與投資架構,協助您取得更進一步的理想融資條件!
擔任Keyvest Japan日本融資顧問的Arthur,擁有20多年銀行海外融資經驗,專文撰寫介紹日本的銀行生態與體系,分享適合不同類型投資人的銀行與投資架構,協助您取得更進一步的理想融資條件!

曾友弦  Arthur Tseng
  • 在銀行企金放款業務期間,負責開發管理200以上的放款企業戶及個人戶,每年為銀行創造JPY500mln的收入。
  • 熟悉國際聯貸市場,負責主辦國際聯貸案約20+件,以台灣、日本、中國、印尼、印度公司為主。
  • 熟悉日本不動產市場,在日本當地經營累積不動產市場相關的人脈及關係, 包括鑑價師、司法書士、律師及會計師。
  • 熟悉日本金融市場,與日本三大銀行、地方銀行、外資銀行及當地台資銀行均建立良好的關係。
  • 與投資人建立良好關係, 包括來自台灣、香港、中國、新加坡等華人企業主或私募基金公司。

銀行在物件審查時, 需特別注意的要點:

1. 屋齢 :
日本稅法上,對不同的房屋結構定有不同的折舊期限,即為房屋的「法定耐用年數」,其中包括:
木造建築:20~22年
鋼骨鐵骨結構:19~34年
鋼筋混凝土結構:47年
所以若購買物件屋齢超過或接近此年限, 銀行可能無法給予長年期的房貸,尤其是日本的一戶建 (透天) 住宅, 木造建築偏多,投資人在購買上可能要多加注意。

2. 耐震標準:
日本於1981年 6月公佈新耐震法規,要求建築物必須達到7.4級的耐震標準, 有些銀行對舊耐震規格的物件會較保守, 比較難取得融資。

3. 有無檢查濟証:
檢查濟証是當房屋完工後, 政府人員現場勘檢無誤後所發的証明, 此文件為証明無違章建築的最好文件,而且如果遺失甚難再補發。在過去此文件並未被重視,導致市場上很多中古屋無法提供此文件。近年來才因日本政府開始重視此文件,發文請銀行在貸款時要多注意把關,才變成申請貸款時的重要文件。

4. 租金穩定性考量:
如果是投資型的物件,租金所產生的淨現金流是銀行評斷的標準,通常保守要求至少要有償還每月利息及本金攤還的1.2倍。但也由此,有投資者看到市場上高報酬的物件,而忽略以下隱藏的風險:
  • 以高租金的包租合約引誘購買,交屋後租金支付出現問題,包租公司可能經營不良或找不到人,銀行對於包租的租金明顯高於市場行情的高報酬物件會多加小心,並看重借款人本身的財力。
  • 租戶背景混雜,如果租客有八大行業,物件租金報酬率一定偏高,但銀行基本上考量不易處理租戶,會保守考量。
  • 特殊的物件如高爾夫球場、溫泉旅館、民宿,必須確認使用執照或溫泉使用權是否完整,避免再出售處分不易。以下將以台灣個人為例, 針對在日本購屋的銀行貸款申請流程及審查要點做一說明 。
銀行在物件審查時, 需特別注意的要點避免投資人買到銀行無法融資的物件,讓投資計劃泡湯。

申請貸款時投資人須提供銀行的物件相關資料:

1.物件介紹資料
2.買賣契約書
3.重要事項說明書
4.租賃契約書(如有)
5.土地及建物謄本(法務局)
6.建物圖面(法務局)
7.地籍圖(法務局)
8.住宅地圖(確認房屋地點用)
9.建物檢查濟證
10.固定資產稅評價證明書

以上的資料都可以請不動產仲介公司協助準備給銀行。
申請貸款時投資人須提供銀行的物件相關資料

融資顧問的效益

稱職的融資顧問,可以事先幫忙過濾NG的房屋物件,避免投資人買到銀行無法融資的房屋物件,讓日本不動產投資計劃泡湯。另外融資顧問可協助物件買賣文件及銀行融資文件處理,讓投資事半功倍,節省準備文件的心思,並有機會可以向銀行爭取更好的條件。

融資顧問的效益

撰寫:Keyvest Japan日本融資顧問 曾友弦

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